相続不動産を売却するなら必見！3,000万円控除で大幅節税する方法

実は「相続した空き家」を売るときには、最大3,000万円まで税金を軽くできる特別な制度があるんです。

親から受け継いだ大切な実家。

ですが、住む予定がない場合、その扱いは大きな悩みのタネになります。

• 固定資産税の負担
• 空き家として放置するリスク（近隣トラブルや倒壊の危険）
• 売却時にかかる高額な税金への不安

こうした悩みを解決するカギとなるのが、「3,000万円特別控除」という非常に強力な制度です。

ファイナンシャルプランナー（FP）の視点から、この制度を正しく理解し活用する方法を、どこよりもわかりやすく解説します。

場合によっては、売却益にかかる税金（譲渡所得税）をほぼゼロにできる可能性さえあるのです。

賢い売却で、相続不動産の税負担はゼロにできる！

結論からお伝えします。
相続した実家を売却するときにかかる譲渡所得税は、国の特別な制度を使えばゼロにできる可能性があります。

その制度が「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称 「空き家の3,000万円特別控除」 です。

この仕組みを使うと、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引くことができます。

つまり売却益が3,000万円以下なら、課税対象となる所得はゼロとなり、結果として税金もかからないのです。

制度の全体像を理解し、とくに令和6年（2024年）の改正内容をしっかり押さえることが、あなたの資産を守り、相続という大きな出来事を賢く乗り越えることができます。

なぜ今、実家の相続対策が必須なのか？

そう思う方もいるかもしれません。

ですが、実際のデータや法律を見てみると、“もう先送りできない状況” であることがわかります。

では、なぜ今すぐに対策が必要なのか、その理由を一緒に確認していきましょう。

社会問題化する「空き家」と強化されるペナルティ

日本全国で空き家が増え続けていることは、ニュースなどで見聞きしたことがあるかもしれません。

総務省の最新の調査によると、2023年時点での全国の空き家数は900万戸に達し、総住宅数に占める空き家率も13.8%と、いずれも過去最高を記録しました。

これは、日本の住宅の約7戸に1戸が空き家であることを意味します。

出典：総務省「令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」

この深刻な状況を受けて、国は 「空家等対策の推進に関する特別措置法」 を制定し、空き家対策を強化しています。

空家等対策の推進に関する特別措置法とは

老朽化して倒壊の危険がある、景観を損ねる、衛生や防犯に悪影響を及ぼすなどの可能性がある空き家への対策を、国や自治体が進めやすくするための法律です。

とくに注目すべきは、令和5年12月に施行された改正法です。

この改正により、適切に管理されていない空き家は、倒壊の危険が高い「特定空家」に指定される前の段階でも、「管理不全空家」として扱われるようになりました。

そして、この「管理不全空家」に指定され、自治体から改善の「勧告」を受けると、土地の固定資産税が最大6分の1に軽減される「住宅用地の特例」が解除されてしまいます。

つまり、何もしないで放置した結果、ある日突然、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がるリスクがあるのです。
これは、空き家の所有者にとって非常に大きな金銭的負担となります。

法改正により、行政の指導・勧告のハードルが下がったため、これまで以上に早期の対策、つまり「売却」や「活用」を真剣に検討する必要性が高まっています。

相続税と譲渡所得税の基本

相続と聞くと、「うちには大した財産はないから関係ない」と思いがちですが、それはもはや過去の話かもしれません。

平成27年（2015年）の税制改正で、相続税の基礎控除額が大幅に引き下げられました。

相続税の基礎控除額は、以下の式で計算されます。

3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

※例えば、相続人が配偶者と子供2人の合計3人なら、基礎控除額は4,800万円です。

この改正により、以前は相続税とは無縁だった都市部の一般的な家庭でも、課税対象となるケースが急増しました。

国税庁のデータによると、改正前の課税割合は4%台でしたが、改正後は9%台にまで上昇しており、亡くなった方の約10人に1人が相続税の対象となっています。

出典：国税庁「令和５年分 相続税の申告事績の概要」

ここで重要なのは、相続には2種類の税金が関わる可能性があるということです。

• 相続税
  財産を受け継いだ時にかかる税金。基礎控除額を超えた部分に課税されます。
• 譲渡所得税
  相続した財産（不動産など）を売却して利益が出た時にかかる税金。

この記事のテーマである「3,000万円特別控除」は、後者の譲渡所得税を軽減するための制度です。

売却益の計算方法をマスターして譲渡所得税の仕組みを把握する

では、譲渡所得税はどのように計算されるのでしょうか。基本の計算式は以下の通りです。

譲渡所得=収入金額−(取得費+譲渡費用)

譲渡所得税の計算に使用する、それぞれの項目を簡単に見ていきましょう。

①収入金額

不動産を売却して買主から受け取った金額、つまり売却価格です。

②取得費

その不動産を被相続人（亡くなった親など）が購入したときの代金や手数料のことです。建物の場合、年月の経過による価値の減少分（減価償却費）を差し引いて計算します。

③譲渡費用

不動産を売却するために直接かかった費用のことで、不動産会社に支払う仲介手数料や契約書に貼る印紙代などが含まれます。

具体的シミュレーションで理解を深めよう！実際の計算例

【ケース1】取得費が分かる場合
（書類が残っている）

【ケース2】取得費が不明な場合
（書類が見つからない）

【ケース3】令和6年改正の影響
（兄弟3人で相続）

【ケース4】売却価格1億円超で特例対象外になった場合

【実務で役立つ】
節税効果を最大化するポイント

これらのシミュレーションから分かる重要なポイントは以下の通りです。

1. 書類の保管が最重要
   
   取得費が分かるかどうかで、数百万円の差が生まれる
2. 特例の節税効果は絶大
   
   多くのケースで税額を大幅に軽減できる
3. 売却価格の調整
   
   1億円を少し超える場合は、価格調整を検討する価値がある
4. 改正の影響把握
   
   相続人が3人以上の場合は、控除額の変更を考慮する

相続空き家の3000万円特別控除を使いこなす

ここからは、いよいよ本題である「空き家の3,000万円特別控除」を徹底的に解説します。

この制度を最大限に活用するための要件や手続き、そして最新の改正点まで、一つずつ確認していきましょう。

特例の適用要件をチェックリストで完全理解

この特例は誰もが使えるわけではなく、いくつかの細かい要件をすべて満たす必要があります。
ご自身の状況が当てはまるか、以下のチェックリストで確認してみてください。

【令和6年税制改正】知らなきゃ損する2つの重要変更点

2024年1月1日以降の売却から、この特例制度に非常に重要な変更が加わりました。

これは、これから売却を検討するすべての人に関わる内容ですので、必ず押さえておきましょう。

１．買主による解体・耐震改修が可能に

令和6年の改正により、売買契約に基づき、買主が譲渡のあった年の翌年2月15日までに取り壊しや耐震改修工事を行えば、特例の対象となるようルールが緩和されました。

空き家の発生を抑制するための特例措置のイメージ図

これまでは、特例を使うためには、売主が自分で費用を負担して、売却前に建物の取り壊しや耐震リフォームを完了させる必要がありました。

これが大きなハードルとなり、特例の利用を諦めるケースも少なくありませんでした。

ただし、このメリットを享受するためには、売買契約書に「買主が期限までに解体等を行う」という内容を特約として明確に記載することが不可欠です。

この契約上の手続きを怠ると、買主が約束を守らなかった場合に特例が使えなくなるリスクがあるため、不動産会社としっかり連携して進める必要があります。

２．相続人3人以上で控除額は2,000万円に

令和6年1月1日以降の売却を対象とし、その不動産を相続した相続人の数が3人以上の場合、一人当たりの特別控除額が2,000万円に引き下げられました。

これまでは相続人の数にかかわらず、一人当たりの控除額の上限は3,000万円でした。

相続人が1人または2人の場合は、従来通り3,000万円です。

兄弟3人で実家を相続した場合などは、この変更に直接影響を受けるため、資金計画を立てる際には注意が必要です。

国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

申請から確定申告まで3ステップ
手続き完全マニュアル

特例の適用を受けるためには、自動的に税金が安くなるわけではなく、ご自身で決められた手続きを行う必要があります。

流れは大きく3つのステップに分かれます。

どちらがお得？「取得費加算の特例」との徹底比較

相続不動産を売却する際の税金対策には、実はもう一つ「取得費加算の特例」という制度があります。

取得費加算の特例とは

支払った相続税の一部を、売却した不動産の「取得費」に上乗せできる特例

取得費が大きくなれば、計算上の利益（譲渡所得）が減り、結果として譲渡所得税が安くなります。

ここで最も重要なのは、「空き家の3,000万円特別控除」と「取得費加算の特例」は、どちらか一方しか選べないということです。

では、どちらを選べばより有利になるのでしょうか。

項目	空き家の3,000万円特別控除	取得費加算の特例
概要	譲渡所得から最大3,000万円を直接控除する	支払った相続税の一部を取得費に加算し、譲渡所得を圧縮する
有利なケース	売却益が大きい場合。 特に、親が購入したときの価格が不明で、取得費が低く計算されてしまう場合に非常に有効。	相続税を多額に納税しており、かつ売却益がそれほど大きくない場合。
併用関係	小規模宅地等の特例と併用可能	小規模宅地等の特例と併用可能
選択	取得費加算の特例とは選択適用	空き家の3,000万円特別控除とは選択適用

簡単な判断の目安は以下の通りです。

• 売却益が大きく、支払った相続税額が少ない → 3,000万円控除が有利
• 支払った相続税額が多く、売却益が少ない → 取得費加算の特例が有利な可能性

どちらが有利になるかは、具体的な金額を入れてシミュレーションしてみないと分かりません。
税理士などの専門家に相談し、ご自身の状況に最も適した選択をすることが賢明です。

最後に重要な注意事項！兄弟での共有相続、注意点は？

このように、実家を兄弟姉妹など複数人で相続するケースは非常に多いです。
この場合、3,000万円控除の扱いはどうなるのでしょうか。

良いニュースとしては、要件を満たせば、相続人一人ひとりがそれぞれ最大3,000万円（または2,000万円）の控除を、自分の持ち分に対する売却益から受けることができます。

例：兄弟2人で相続し、それぞれの売却益が2,000万円だった場合
→2人とも控除を使って税金をゼロにできます。

しかし、非常に重要な注意点があります。
それは、売却価格の上限である1億円という要件は、不動産全体で判断されるという点です。

例えば、兄が自分の持ち分を6,000万円で先に売却してしまうと、残りの持ち分を売却できる上限額は4,000万円になってしまいます。

もし弟の持ち分の市場価値が5,000万円だったとしても、控除を受けるためには4,000万円以下で売らなければならず、そうでなければ兄弟ともに控除の権利を失ってしまうのです。

一人の行動が、他の全員の税負担に直接影響を与えることを肝に銘じておきましょう。

実例で学ぶ！相続不動産売却の成功・失敗・トラブル事例

これまで解説してきた制度や注意点を、より具体的にイメージするために、3つのケーススタディを見ていきましょう。

成功例　最新の税制改正を活用し、税金ゼロで売却！

失敗例　わずかな賃料収入が仇に…数百万円の税金を払うことに

トラブル例　兄弟間の連携不足で全員が控除対象外に

よくある質問

ここでは、相続不動産の売却に関して、お客様からよく寄せられる質問にお答えします。

まとめ　相続不動産を売却するなら必見！3,000万円控除で大幅節税する方法

この記事では、相続した空き家を売却する際の強力な味方となる「3,000万円特別控除」について、その背景から具体的な手続き、注意点までを網羅的に解説しました。

放置すれば税負担が増すリスクがある一方で、この制度を賢く使えば、税金の負担をゼロにできる可能性があることをご理解いただけたかと思います。

特に、令和6年の税制改正によって、売主の負担が軽減され、より利用しやすくなった点は大きなチャンスです。

また、兄弟など複数人で相続した場合は、一人ひとりの判断が全員に影響を及ぼすため、事前の綿密なコミュニケーションが不可欠です。

この記事を読んだあなたの最初のステップは、相続した不動産の登記事項証明書を取得し、建築年月日を確認することです。

そして、ご自身の状況が特例の対象になるか、本記事のチェックリストで再確認してみてください。

もし少しでも不安や疑問があれば、税金の計算ミスで大きな損をする前に、税理士やファイナンシャルプランナーへ相談することを強くお勧めします。

弊社では、相続不動産に関する初回無料相談を承っておりますので、お気軽にご連絡ください。